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悲观者永远正确, 乐观者永远前行!

今天的大会,说实话,力度远超预期!

最引人瞩目的,应该是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村和危旧房改造;

目前来看,全国仅35个大城市待改造房屋就有170万套;

这次,对符合条件的100万套房屋进行改造,提出货币化安置,有利于人民群众根据自己的需要,选择合适的房子,同时又过渡安置,直接搬入新居,很大程度可以去库存。

还有一个就是年底前,要将白名单项目的信贷规模,扩大到4万亿,满足房企的融资需求,鼓励官方下场收房,盘活存量土地和房屋。

01,楼市要重走2015年的路

1,这次大会,相当于开启了货币化棚改2.0,这项政策,去年也想推行,但阻力很大,上面怕有很大副作用,现在呢?必须要推行了,是药都有三分毒,但是利大于弊;

可以预见的是,一场巨大的货币放水要来了!

2,从这次政策辐射的城市来看,未来有增量的城市,主要集中在一二线城市;

那么就意味着,大家手里面,如果还有多套三四线城市的房子,应该早点出手,置换到一二线城市来,否则越往后,亏损会越多。

3,这次一个破天荒的政策,地方可以直接发债,给开发商发钱,用来买地,这可是开历史先河,好处是未来不会再有烂尾楼了,购房者可以放心大胆买,房地产市场也会更加稳固;

当然这样做也会有坏处,那就是民营企业份额不足,会缺乏市场竞争创新力,简单来说,央企、国企、城投公司,他们之间的竞争会很激烈,但只要上游充分竞争,下游也是可以拿到好处的。

4,从这次官方的政策来看,应该在未来1-2年内,投入7-8万亿来刺激楼市,这个体量是超预期的,跟蒋老师之前的预测是吻合的,我之前说,未来1-2年,最少是5-10万亿的资金规模来救楼市,没这个体量,楼市很难救起来。

5,除了救市,这次大会也讲到了保障房建设问题,而且上面还要提高,给予二孩家庭,提高保障房面积段,说明一点,上面想通过保障房福利政策,来刺激生育。

02,接下来的买房逻辑

第一,不要去碰三四线城市房子,除非是有非常稀缺的资源配套,即使有,保留一套就可以了,其他三四线城市房子,全部卖了,置换到一二线城市来;

第二,不要买偏刚需的房子,因为偏刚需的房子,以后越来越不值钱了,随着保障房的普及,刚需房跟保障房的同质化,你说还能有啥升值机会?

第三,对于高净值人群,其实还能享受到城市化红利的机会,现在正是去一线城市抄底的好时机。

只不过,想要买到升值的房子,预算不低,深圳之前是1500万起步,现在800万起步,就能买到有升值潜力的房子,随着首套房和二套房,只需要15%的首付,大大降低了大家的买房门槛,接下来买房,最难的不是首付了,而是你的月供从何而来?

不建议勒紧裤腰带去买房,因为买房的本质,是让你的生活变得更好,如果搞得你焦头烂额,负债累累,又有何意义呢?

一句话告诉大家:

如果你的月收入,没有高于房贷月供的2倍,不要去碰房子,老老实实去申请保障房,先苟着,有能力了,再来买房。

第四,保障房只有居住属性,不要带有投资目的去买保障房,不可能实现的,因为完全没有流动性,投资的三个原则:流动性、增值性、稳定性,牢牢记在心里。

第五,弱肉强食,城市之间的竞争更加激烈,红利最终也是被头部城市瓜分,很现实、很残酷,我们只能顺势而为。

第六,不存在普涨,凡是说楼市普涨的博主,都是骗子;

第七,买房最重要的是价值,而不是价格,我们要相信数据,而不是相信舆论,相信长期而不是短期,除了极少数城市,现在可以买定离手了,其他核心城市,都还需要观望2-3个月,如果连续3个月,行情都稳了, 我们再出手也不迟。

03,接下来,开发商可以松一口气了

今天的大会,被称为“442组合大会”,前面两个4,都是炒现饭,没啥实际意义,都是为了加强和巩固,后面的2,才是本次大会的重点:

一方面,白名单额度提高了,今年前八个月时间,才搞了1.4万亿贷款,现在上面急了,你们这些银行是干啥吃的?

接下来,要求在2个多月时间内,再给房企贷4万亿,上面发话了,接下来,不出意外,很多房企都能拿到巨款,开发商拿到钱了,能够把眼前的难关,暂时渡过。

这4万亿是贷款额度,并不是财政补贴,开发商借钱是有利息的,是要还的,短期内,房企有了喘息的机会。

但长期还不好说,我估计这一波放贷,有不少开发商老板已经萌生退意,争取把这一笔烂账处理好,接下来可能就归隐田园了,毕竟以后的房地产市场,是国企和央企的天下了。

另一方面,就是重启货币化安置,陈年尿壶还是拿出来用了,尽管有副作用,但如果还不拿出来用,楼市就真的要暴雷了,这一招,就是压箱底用的,不到万不得已,不会启动,一旦启动,就必须要见到效果。

2015年,棚改货币化安置启动,房价很快迎来了一波暴涨,可谓是一天一个价,早上卖家答应好好的,中午就反口了,不卖了!

现在这个时期,像极了2015年,在深圳,这几天反价的卖家,最少有25%了,原来大家是急着卖,现在不急了,原来在观望的,现在直接把房源下架了,大家心里面很清楚呀,这一波楼市要回暖了,现在卖就是亏大了。

因为部长都发话了,现在楼市已经筑底,随着货币化安置,很多人拿到钱,就会直接置换房产,楼市去库存加速,供需关系将扭转。

很快,我们会从当前的买家市场, 变成卖家市场。

总结:如何判断买房时机?

只要连续观察3个月,你所在的城市,楼市成交量出现递增,那楼市回暖,就是板上钉钉了。

市场瞬息万变,未来唯一的不变就是变化,大家千万不要刻舟求剑,而要用动态眼光看待市场,在合适的时机,就要果断出手。

今天公司来了一个高人,跟他聊了一个多小时,他说了一句话,让我很受启发:

聪明的人跟智慧的人,有一个区别:

聪明的人喜欢在错误的时间把事情做对;

而智慧的人,往往是在对的时候,把事情做对;

因此,这个世界上,根本就没有成功,只不过是在合适的时间,做对了事情。

所以,这个世界,能干大事的人,必定是能够判断趋势转折点的人,买房也是如此,其实核心城市核心地段,高产品力的房子,这些都是聪明人的价值公识,但为什么有人买房亏钱,有人买房赚钱?核心就是买入时机不同。

20万一平米买入,你即使买对了位置和板块,又怎么样?涨到30万已经很优秀了,但如果跌到10万呢?你的资产腰斩了,你心乱如麻!

10万一平米买入,你最惨也就是跌到六七万,但很容易涨到20万,甚至30万一平米;

现在为什么大家都跑到深圳来买房,因为价格跌到位了,这就是时机!

选对时机,就是一个人认知的集中体现。

财富不是对勤奋的奖赏,而是对趋势(时机)和认知的补偿!


ps:

给大家几组数据:

1,我国今年1-9月,已经筹建了148万套保障房,预计到今年底,会有450万人入住保障房;

2,预计到本月底,也就是10月31号前,大家手里的房贷还是降低,部分银行可能会在10月26日就统一下调存量房贷利率,个别银行在10月31日前也会落实,这是死命令,必须执行的!

不需要大家去银行申请或者重新签订了,也不需要大家在手机银行上修改,官方会统一修改,大家月底之前,打开手机,应该就能看到每个月的还款额下调了。

尽管每个月少还一两百块,房子贵的,每个月可以少还五六百,这些钱虽然不多,但是可以给大家减少生活压力,在经济下行期,也是好事了,绝对支持国家的政策。

3,根据乐有家发布的数据,深圳目前挂牌的二手房业主里面,在最近一个星期时间里面,差不多反价业主比例,达到了25%.

这个数据,我觉得一点都不夸张,毕竟看房的人越来越多,市场热度越来越火,业主反价再正常不过了,但是呢,大家也要有契约精神,答应人家的价格,不要轻易反悔,但从侧面也能看出,现在市场转折点已经到了。

4,我重点说一下4万亿白名单融资、还有100万套增量货币棚改,这些对楼市来说,都是强心针,实打实的利好政策.

我相信,只要是核心城市,接下来楼市都会有好的表现,这个时候,大家不应该悲观了,毕竟,谁都希望经济越来越好,楼市越来越好,自己的房子能够升值,房子升值了,你才能从银行拿到更多钱,去发展事业。

悲观者永远正确,但乐观者永远前行!